Immobilienkauf: Leitfaden zum Immobilienrecht in Frankreich

Immobilien in Frankreich unterliegen einer Reihe von Gesetzen und Vorschriften, die die Rechte von Vermietern und Mietern schützen und Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen gewährleisten sollen. Unabhängig davon, ob Sie ein Franzose oder ein Ausländer sind, der eine Immobilie in Frankreich kaufen möchte, ist es wichtig, die Gesetze, Vorschriften und verschiedenen Eigentumsverhältnisse zu verstehen.

Immobiliengesetze

1. Carrez Law

Auf einer Immobilienanzeige finden wir oft zwei Oberflächen: die Gesamtfläche und die Carrez-Fläche, die dem sogenannten privaten Teil des Hauses entspricht, wobei beispielsweise zu niedrige Wände, Außen-, Treppen- oder Deckenflächen ausgeschlossen sind. Dieses Gesetz gilt für Eigentumswohnungen, so dass der Verkäufer die Größe der Immobilie nicht überschätzen kann.

2. Energieausweis (EPD)

Der Energieausweis (EPD) ist eine obligatorische Diagnose für jeden Verkauf oder jede Vermietung einer Immobilie in Frankreich. Es bewertet die Energieeffizienz der Immobilie, indem es Informationen über den Energieverbrauch und die Umweltauswirkungen liefert. Die DPE klassifiziert die Immobilie nach einer Buchstabenskala (von A bis G), um die Energieeffizienz anzugeben, sowie nach einer Bewertung der Treibhausgasemissionen. 

Seit 2023 sind die Vorschriften rund um die DPE in Frankreich verschärft. Heute ist es verboten, eine Immobilie mit der Einstufung G zu vermieten, und das Gleiche wird bald auch für Häuser mit den Einstufungen F und E gelten.

3. Gesetze zur Förderung von Immobilieninvestitionen: Malraux-Gesetz, Denormandie-Gesetz und Pinel

• Malraux-Gesetz: Dieses Gesetz zielt darauf ab, die Renovierung von Immobilien zu fördern, die sich in Schutzgebieten befinden oder zum französischen Kulturerbe gehören. Hausbesitzer, die diese Immobilien renovieren, können von einer Einkommensteuerermäßigung von bis zu 30 % der Renovierungskosten bis zu einer Höchstgrenze profitieren.
• Denormandie-Gesetz: Dieses Gesetz zielt darauf ab, Stadtzentren wiederzubeleben, indem Investitionen in Mietobjekte in förderfähigen Gebieten, insbesondere in rückläufigen Stadtzentren, gefördert werden. Anleger können unter bestimmten Voraussetzungen von einer Einkommensteuerermäßigung von bis zu 21 % des Anlagebetrags profitieren.
• Die Pinel-Regelung: Die Pinel-Regelung bietet Steuerermäßigungen für Mietinvestitionen für neue Wohnungen, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die bloße Immobilie für einen Zeitraum von mindestens sechs Jahren als Hauptwohnsitz zu vermieten.

4. Städtisches Vorkaufsrecht (DPU):

Das städtische Vorkaufsrecht (DPU) gibt bestimmten Gebietskörperschaften das Recht, vorrangig eine Immobilie zu erwerben, die auf ihrem Territorium zum Verkauf steht. Käufer sollten sich über die Existenz dieses Rechts im Klaren sein und prüfen, ob es für das Gebiet gilt, in dem sie kaufen möchten.

5. Die Scrivener-Gesetze

Das Scrivener-Gesetz oder "Rücktrittsgesetz" wurde eingeführt, um Käufer zu schützen, die einen Wohnungsbaukredit in Anspruch nehmen, indem ihnen eine zehntägige Bedenkzeit eingeräumt wird, um das Angebot der Bank sorgfältig zu prüfen.

Architektonische Vorschriften in Frankreich

1. Schutz des Kulturerbes:

Frankreich, das für sein reiches architektonisches Erbe bekannt ist, hat in einigen Dörfern und Regionen besondere Schutzbestimmungen eingeführt, um ihren historischen Charakter zu bewahren. "Historische Denkmäler", "Klassifizierte Stätten" und "Geschützte Sektoren" unterliegen strengen Regeln, die den Bau, die Renovierung und sogar die Farbe der Fassaden regeln. Diese Regelungen gelten für denkmalgeschützte Liegenschaften, können aber auch für umliegende Gebäude gelten.

2. Lokaler Stadtplan (PLU):

Der örtliche Stadtplan ist ein städtebauliches Dokument, das die allgemeinen Regeln für die Landnutzung auf dem Gebiet einer Gemeinde festlegt. Insbesondere legt sie die Bauzonen, Höhen- und Dichteregeln, reservierte Flächen usw. fest. Ausländische Käufer sollten sich an die PLU wenden, um die städtebaulichen Einschränkungen zu verstehen, die für das Gebiet gelten, in dem sie kaufen möchten.

3. Baunormen:

In Frankreich müssen die Konstruktionen den Qualitäts- und Sicherheitsstandards entsprechen, die in den geltenden Vorschriften festgelegt sind. Dies betrifft insbesondere thermische Standards (RT2012), Energieleistungsnormen, seismische Standards usw. Käufer sollten sicherstellen, dass die Immobilie, die sie kaufen möchten, diesen Standards entspricht.

4. Nachbarschaftsarchitektur:

In vielen französischen Städten werden Flächennutzungs- und Architekturpläne erstellt, um die Stadtentwicklung zu steuern und die Identität der Stadtviertel zu bewahren. In diesen Plänen können spezifische Regeln für Architektur, Landschaft, Baumaterialien usw. festgelegt werden.

Immobilienstatus

In Frankreich gibt es mehrere Immobilienstatus, von denen jeder seine eigenen rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen hat:

1. Full Ownership

Der Eigentümer hat das volle Eigentum an der Immobilie, was ihm das Recht gibt, frei darüber zu verfügen (verkaufen, vermieten, vererben).

2. Nießbrauch

Der Eigentümer hat das Recht, die Einkünfte aus der Immobilie zu nutzen und zu erhalten, während der Nießbraucher das Recht hat, sie zu genießen. Zum Beispiel kann ein Elternteil den Nießbrauch an einer Immobilie halten und seinem Kind erlauben, diese zu bewohnen.

3. Bloßes Eigentum

Der Eigentümer ist Eigentümer der Immobilie, hat aber nicht das Recht, sie zu genießen. Sobald der Nießbrauch jedoch abgeschlossen ist, wird das bloße Eigentum zum Volleigentum.

Die Kenntnis der französischen Vorschriften zu Eigentum, Bau und Denkmalschutz ist beim Immobilienkauf wichtig und kann Überraschungen vermeiden! Denken Sie daran, sich mit der Gesetzgebung rund um Ihre Immobilie vertraut zu machen, um zu wissen, welche Arbeiten möglich sind!